CAPlTOLUL I - Dispozitii generale, definitii

Art. 1.
Prezentul regulament-cadru stabileste modul de infiintare si de functionare a asociatiilor de proprietari, precum si modul de administrare si de exploatare a unor cladiri aflate in proprietate.

Art. 2.
Regulamentul-cadru se aplica tuturor cladirilor cu mai multe apartamente in proprietate privata sau mixta, inclusiv in cazul celor avand spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta.

Art. 3.
Termenii utilizati in prezentul regulament au urmatorul inteles: .
a) Prin bloc de locuinte - cladire - condominiu se intelege o proprietate imobiliara, din care unele parti au alta destinatie decat aceea de locuinta, respectiv apartamente proprietate individuala, iar restul este proprietate comuna indiviza.
Proprietatea imobiliara nu este un condominiu decat daca cota-parte indiviza de proprietate comuna revine proprietarilor apartamentelor si nu poate fi separata de proprietatea asupra apartamentelor.
b) Prin spatiu, respectiv apartament, se intelege o parte dintr-o cladire destinata locuirii, in regim de proprietate individuala, care, impreuna cu cota-parte indiviza din proprietatea comuna, constituie o unitate de proprietate imobiliara.
Cu exceptia unor situatii pentru care exista alte prevederi exprese in acest regulament-cadru sau in acordul de asociere, drepturile de proprietate asupra unui apartament dintr-un bloc de locuinte/condominiu trebuie considerate in acelasi mod ca si drepturile de proprietate asupra altor proprietati imobiliare.
c) Prin proprietate comuna se intelege toate partile dintr-o cladire aflata in proprietate, care nu sunt apartamente si care sunt destinate folosirii in comun de catre toti proprietarii din acea cladire.
Proprietatea comuna este indivizibila si este detinuta de proprietarii apartamentelor individuale, conform cotelor calculate.
Proprietatea comuna include toate partile proprietatii care sunt in folosinta comuna, ca: terenul pe care este construita cladirea, curtea inclusa, fundatia, structura de rezistenta, acoperisul, terasele, cosurile de fum, scarile, holurile, pivnitele, subsolurile, casa scarii, tubulatura de gunoi, rezervoarele de apa, ascensoarele.
Proprietatea comuna include instalatii ale cladirii aflate in folosinta comuna cu care a fost inzestrata cladirea in timpul constructiei sau cu care a fost dotata mai tarziu de catre proprietari, ca de exemplu: canale pluviale, paratrasnete, antene, instalatii de telefonie, instalatii electrice, conducte de apa, sisteme de incalzire si conducte de gaze care pot trece prin proprietatea comuna pana la punctele de distributie din apartamentele individuale.
d) Prin cota-parte se intelege cota de proprietate care ii revine fiecarui apartament proprietate individuala, din proprietatea comuna, si este inscrisa in actul de proprietate.
In situatia in care cotele-parti nu sunt inscrise in actele de proprietate, ele vor fi calculate pentru fiecare apartament, corespunzator cu raportul dintre suprafata locativa a fiecarui apartament si totalul suprafetelor locative ale tuturor apartamentelor din imobil.
e) Prin fondatori se intelege orice persoana juridica, inclusiv statul, o institutie a administratiei publice locale, o persoana sau un grup de persoane care actioneaza impreuna, care sau in numele careia se infiinteaza un condominiu si care prin vanzare sau orice alta forma de transfer ofera spatii, respectiv apartamente intr-un bloc de locuinte pentru proprietarii individuali.
f) Prin proprietar al spatiului, respectiv al apartamentului, se intelege persoana sau grupul de persoane care are in proprietate acel spatiu, respectiv apartament, intr-un bloc de locuinte/condominiu.
g) Prin asociatie de proprietari se intelege organizatia proprietarilor tuturor apartamentelor dintr-o cladire cu mai multe apartamente proprietate privata sau mixta.
h) Prin acord de asociere se intelege actul care consfinteste hotararea proprietarilor de a se asocia, dupa inregistrarea proprietatii in Cartea funciara.
i) Prin cheltuieli comune se intelege cheltuielile sau obligatiile financiare ale asociatiei, care sunt legate de proprietatea comuna sau care nu pot fi inregistrate pe fiecare locuinta.

Art. 4.
Asociatia de proprietari se constituie in cadrul unei adunari, convocata in termen de 60 de zile de la data la care intreaga cladire a fost inregistrata in Cartea funciara.
Membrii asociatiei vor fi toti proprietarii apartamentelor, inclusiv primaria sau fondatorul, atat timp cat acestia continua sa detina unul sau mai multe apartamente din cladire.

Art. 5.
Asociatia de proprietari dobandeste personalitate juridica in momentul inregistrarii la judecatoria pe raza careia se afla cladirea pentru care s-a constituit asociatia, potrivit regulilor privind persoanele juridice.
ln cazul cladirilor cu mai putin de 20 de proprietari asociati, asociatia se poate constitui pe grupe de cladiri invecinate, reunind, de regula, minimum 3 proprietari, pe criteriul intereselor comune in gospodarirea proprietatii.

Art. 6.
Judecatoria se pronunta asupra cererii de inregistrare, pe baza acordului de constituire si a statutului asociatiei de proprietari.
Statutul asociatiei de proprietari se intocmeste in paza prezentei legi si a prezentului regulament-cadru al asociatiilor de proprietari.

Art. 7.
Asociatiile de locatari din cladirile cu mai multe apartamente aflate in proprietate privata sau mixta, inclusiv ca urmarea aplicarii prevederilor Decretului-lege nr. 61/1990 si ale Legii 85/1992, se vor transforma in asociatii de proprietari potrivit normelor cuprinse in prezentul regulament-cadru .

Art. 8.
Acordul de asociere trebuie sa contina:
a) adresa proprietatii;
b) numele si prenumele proprietarilor unitatilor locative;
c) descrierea proprietatii, cuprinzand: descrierea cladirii, structura cladirii, numarul de etaje, numarul de apartamente structurate pe numar de camere, terenul aferent cladirii.
Descrierea trebuie sa fie suficienta din punct de vedere juridic pentru inregistrarea in Cartea funciara de la biroul de inregistrare a proprietatilor imobiliare;
d) planse sau schite, in masura sa asigure o buna identificare, prin localizare si suprafata, a fiecarui spatiu, respectiv apartament, din structura cladirii;
e) enumerarea si descrierea partilor aflate in proprietate comuna;
f) cota-parte ce revine fiecarui apartament din proprietatea comuna.

Art. 9.
La intrunirea constitutiva a asociatiei de proprietari, proprietarii apartamentelor vor alege un comitet executiv si o comisie de cenzori si vor hotari numarul membrilor acestora si durata mandatelor lor.
Membrii comisiei de cenzori trebuie sa aiba cunostinte de specialitate si experienta in domeniile economic, financiar si juridic.
Asociatia de proprietari poate delega atributiile comisiei de cenzori, de control financiar si contabil, unor persoane fizice sau juridice, asociatii sau agenti economici specializati.
Candidatul care va obtine cel mai mare numar de voturi va deveni presedintele asociatiei de proprietari.

Art. 10.
Stabilirea cotelor-parti din veniturile si cheltuielile comune se face proportional cu cota-parte din proprietatea comuna aferenta fiecarui apartament.

Art. 11.
In cazul spatiilor, respectiv al apartamentelor cu mai mult de un proprietar, relatiile de coproprietate intre proprietari vor fi reglementate in conformitate cu prevederile Codului civil.

Art. 12.
Pentru amendarea sau modificarea acordului de asociere este necesar acceptul a cel putin 80% din votul proprietarilor de apartamente, respectiv alte spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta.
Orice amendare sau modificare trebuie sa fie inregistrata la judecatoria pe raza careia se afla cladirea.

Art. 13.
In cazul in care apartamentele, respectiv spatiile, pot fi adaugate sau retrase din asociatie, acordul de asociere trebuie sa stabileasca formula care se va folosi pentru recalcularea cotelor ce revin apartamentelor ramase in asociatie.

Art. 14.
Proprietarul unui apartament este obligat sa mentina apartamentul in stare buna, pe propria sa cheltuiala. Nici un proprietar nu poate incalca sau prejudicia dreptul de proprietate comuna sau individuala.

Art. 15.
Cu un preaviz de 15 zile, proprietarul este obligat sa accepte accesul in apartamentul sau al unui reprezentant al asociatiei, atunci cand este necesar sa se inspecteze, sa se repare sau sa se inlocuiasca elemente din proprietatea comuna la care se poate avea acces numai din respectivul apartament. Fac exceptie cazurile de urgenta cand nu este necesar nici un preaviz.

Art. 16.
Administrarea, intretinerea si reparatiile proprietatii comune cad in sarcina asociatiei, iar cheltuielile legate de acestea vor reprezenta cheltuieli comune.
Asociatia de proprietari poate angaja alte persoane sau poate incheia contracte pentru realizarea, respectiv furnizarea acestor servicii.

Art. 17.
Asociatia de proprietari, cu intrunirea majoritatii voturilor, poate intreprinde masuri vizand imbunatatirea confortului si a eficientei cladirii. Instalatiile mai importante, ca: boilerele cu apa calda, incalzirea centrala, rezervoarele de apa, lifturile si alte dotari de amploare similara pot fi schimbate de asociatie numai cu aprobarea a cel putin 75% din numarul voturilor proprietarilor.
Indiferent de natura interventiilor, se va avea in vedere mentinerea aspectului armonios si unitar al intregii cladiri.

Art. 18.
Proprietarul poate aduce imbunatatiri sau modificari apartamentului sau, fara a pune in pericol integritatea structurala a cladirii sau a altor apartamente.
Proprietarul nu poate schimba aspectul proprietatii comune, fara a obtine mai intai acceptul din partea asociatiei de proprietari.

Art. 19.
Zidurile dintre apartamentele alaturate, care nu fac parte din structura de rezistenta a cladirii, pot fi reamplasate prin acord intre proprietarii apartamentelor respective si cu instiintarea asociatiei de proprietari.
Zidurile dintre apartamente si proprietatea comuna, care nu fac parte din structura de rezistenta a cladirii, pot fi reamplasate numai prin amendarea acordului de asociere.

Art. 20.
Daca proprietarul unui apartament sau oricare alta persoana care actioneaza in numele sau provoaca daune oricarei parti din proprietatea comuna sau unui alt apartament, respectivul proprietar trebuie sa repare stricaciunile sau sa plateasca cheltuielile pentru lucrarile de reparatii .

Art. 21.
Dupa prima intrunire organizatorica, de constituire a asociatiei de proprietari, va avea loc cel putin o data pe an o adunare generala a membrilor asociatiei.
Adunarea generala este alcatuita din toti membrii asociatiei de proprietari.
Intrunirile speciale ale asociatiei pot fi convocate oricand de catre comitetul executiv sau de catre proprietarii de apartamente, reprezentand cel putin 20% din cotele de proprietate.
Toti proprietarii trebuie anuntati asupra oricarei intruniri a asociatiei de proprietari cu cel putin 10 zile inainte ca aceasta sa aiba loc.

Art. 22.
Asociatia de proprietari poate adopta decizii, daca cel putin 2/3 din numarul membrilor sunt prezenti personal sau prin reprezentant.
Daca nu este intrunit cvorumul, adunarea poate fi suspendata si reconvocata.
La adunarea reconvocata, daca exista dovada ca toti membrii asociatiei de proprietari au fost convocati, deciziile pot fi adoptate indiferent de numarul membrilor prezenti.

Art. 23.
Pentru adoptarea deciziilor in adunarea asociatiei de proprietari, se vor avea in vedere urmatoarele:
a) votul fiecarui proprietar are o pondere egala cu cota-parte din proprietatea comuna;
b) proprietarul poate fi reprezentat de catre un membru al familiei sau de catre un alt reprezentant care are o imputernicire semnata de catre proprietarul in numele caruia voteaza;
c) un membru al asociatiei de proprietari poate reprezenta cel mult inca un membru absent, prin imputernicire scrisa;
d) in cazul unui vot paritar, votul presedintelui este decisiv .
Deciziile asociatiei de proprietari vor fi luate, in general, cu un vot reprezentand majoritatea simpla din totalitatea voturilor obtinute.

Art. 24.
Asociatia de proprietari indeplineste urmatoarele atributii:
a) adopta si amendeaza bugetele de venituri si cheltuieli, precum si fondul de rulment; incaseaza cotele obisnuite si speciale pentru cheltuielile comune de la proprietarii de apartamente si de la proprietarii spatiilor cu alta destinatie decat aceea de locuinta;
b) angajeaza si suspenda din functie pe cel care administreaza proprietatea sau pe ceilalti functionari sau angajati, in vederea administrarii si bunei functionari a cladirii; personalul necesar bunei gospodariri a partilor si a instalatiilor de folosinta comuna ale cladirilor poate fi angajat prin contract individual de munca sau prin conventie civila, conform celor stabilite prin negociere;
c) initiaza sau apara in procese, in nume propriu sau in numele proprietarilor de apartamente, interesele legate de cladire;
d) incheie contracte si isi asuma obligatii in nume propriu sau in numele proprietarilor de apartamente, in interesele legate de cladire;
e) reglementeaza folosirea, intretinerea, repararea, inlocuirea si modificarea proprietatii comune;
f) impune penalizari pentru intarzierea platii cotelor de intretinere;
g) adopta sau amendeaza deciziile, regulile si regulamentele;
h) completeaza la zi cartea tehnica a constructiei;
i) asigura urmarirea comportarii in timp a constructiei, pe toata durata ei;
j) exercita alte atributii care i-au fost conferite prin acordul de asociere sau prin votul proprietarilor de apartamente.

Art. 25.
Daca o decizie a asociatiei de proprietari este contrara legii sau acordului de asociere sau este de natura sa produca daune considerabile intereselor unei minoritati a proprietarilor de apartamente, orice proprietar poate actiona in justitie valabilitatea respectivei decizii, in termen de 60 de zile de la adoptarea acesteia. Actionarea in justitie nu trebuie sa intrerupa executarea deciziei decat in cazul in care instanta hotaraste suspendarea deciziei respective.

Art. 26.
Cu exceptia atributiilor rezervate exclusiv proprietarilor de apartamente, comitetul executiv poate reprezenta asociatia de proprietari in administrarea si exploatarea cladirii.
Comitetul executiv poate angaja personal specializat sau poate numi alte persoane pentru indeplinirea sarcinilor ce ii revin.

Art. 27.
Presedintele asociatiei de proprietari reprezinta asociatia in derularea contractelor si isi asuma obligatii in numele asociatiei. El reprezinta asociatia de proprietari impotriva unui tert, inclusiv in actiunile judecatoresti initiate de asociatie impotriva unui proprietar de apartament care nu si-a indeplinit obligatiile fata de asociatie sau in procesele initiate de un proprietar de apartament care contesta o decizie a asociatiei de proprietari.

Art. 28.
Anul fiscal al asociatiei de proprietari va fi anul calendaristic.
Inainte de inceputul urmatorului an fiscal si pentru fiecare an fiscal ce urmeaza, comitetul executiv va pregati si va prezenta proprietarilor in adunarea generala un buget anual, suficient pentru a acoperi cheltuielile anticipate de intretinere si functionare a proprietatii comune.
Daca membrii asociatiei de proprietari sunt de acord, se aproba si un fond pentru repararea si imbunatatirea proprietatii comune. Comitetul executiv va pregati si va prezenta adunarii generale suma necesara pentru alimentarea acestui fond.
Bugetul anual va trebui sa fie adoptat prin votul majoritar al adunarii generale a asociatiei.de proprietari.
Asociatia de proprietari isi va putea deschide cont la oricare unitate bancara sau filiala C.E.C.

Art. 29.
Toti proprietarii de apartamente trebuie sa plateasca in avans cota ce le revine din bugetul pentru cheltuielile comune.
Plata se va face conform hotararii luate in adunarea generala.

Art. 30.
Cu aprobarea data prin votul a 2/3 din numarul membrilor asociatiei de proprietari, poate fi perceputa o suma speciala, in afara cheltuielilor comune prevazute in buget, destinata achitarii cheltuielilor comune neprevazute, dar necesare. Astfel de sume se vor plati la termenele stabilite de adunarea generala a asociatiei de proprietari.

Art. 31.
Asociatia de proprietari poate impune o penalizare pentru neplata cheltuielilor comune, inclusiv a celor neprevazute, si a altor cheltuieli restante, oricarui proprietar care se va face vinovat de neplata acestora, timp de mai mult de 30 de zile de la termenul stabilit.
Asociatia de proprietari are dreptul de a actiona in justitie pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cheltuielilor comune, inclusiv cele neprevazute, timp de mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit.
Sentinta data in favoarea asociatiei de proprietari, pentru sumele datorate de oricare proprietar, poate fi pusa in aplicare prin orice modalitate permisa de Codul de procedura civila, pentru acoperirea datoriiior.